“十五五” 发展规划建言献策评选

       目前在41号文政策支持下的土地收购，需要在土地储备机构的政策要求下进行，评估方法相对局限（片区综合地价、现状收储），通过市场化手段收购无明确的政策依据，且评估结果需要市土储中心审核，难以突破补偿标准上限。

        相对于传统意义上的土地收购，资产转让（收购）应用范围更广且评估方式多样，操作相对灵活，市场化收购有充足的政策依据。依据新出台的国务院国资委《企业国有资产交易操作规则》（国资发产权规〔2025〕17号），将土地视为资产，通过资产转让的方式完成土地收购。流程上，跟前期运作项目相同，都要双方评估后通过产权交易平台完成；方法上，通过资产转让的优点在于评估方法参照的资产评估，相较于土地评估补偿方式更灵活，且有政策支持。评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。具体路径可与国资委相关部门进一步沟通。

项目管理需聚焦质量与效率提升：一是建立工程质量样板体系，在合同中明确关键环节样板引路标准。在毛坯交付项目试点标准化设计，例如车库地面统一基层厚度、面层做法等，减少不同要求引发的质量问题。二是优化工程策划流程，推行“穿插施工”模式，在主体结构施工阶段同步开展管线预埋、二次结构预制，缩短建设周期。三是强化班组建设，建立核心队伍白名单，项目优先选用合作历史优、技术能力强的施工班组，通过队伍稳定性保障工程质量。
物业服务需破解信息化不足、人员配置问题：一是推动客户服务数字化转型，将维修问题台账纳入智慧工地系统，实现报修、派单、验收全流程线上化，替代传统电子表格手动录入，提升响应时效。二是推行“开发+物业”深度融合模式，自主开发项目前期物业由公司统一管理，从规划阶段介入户型优化、配套设置等环节，减少交付后投诉，结合已在云上观海、芳华地项目试点的“客户联络官”角色，能够显著降低项目投诉量，提升客户满意度。

从文化传承层面看，国棉六厂承载着特定历史时期的工业记忆，将其与国风元素结合拍摄，能让古老国风在新时代工业场景中焕发生机。
在历史记忆唤醒方面，国棉六厂是城市发展变迁的见证者，国风照片能唤起人们对过去工业辉煌的回忆，激发对城市历史文化的珍视，让年轻一代了解先辈奋斗历程，传承艰苦奋斗精神。
从商业价值角度，独特的国风工业风照片可塑造国棉六厂差异化形象，吸引游客、摄影爱好者等前来打卡，带动周边餐饮、住宿等消费，为区域经济发展注入活力。

绿色低碳业务方面：打造“光伏+地产”融合模式。响应“双碳”政策，在近郊项目试点生态与能源融合开发。短期内无开发计划的项目布局光伏发电系统，同步试点生态养殖，例如在夏庄项目闲置地块开展水产养殖、有机种植，打造“绿色社区供应链”，既提升社区生态品质，又通过农产品直供增加收益。推广绿色建筑认证，目标“十五五”期间新开工项目100%获得二星及以上绿色建筑标识，通过节能技术应用降低长期运营成本。抢抓未来能源技术新机遇，实现片区能源结构与商业、产业结构的进阶优化，如在TOD一号工程充分研究再生水源热泵、潮汐能等绿色能源落地路径，有力支撑片区经济的绿色低碳发展和高质量可持续发展
存量资产创新运营方面：激活空间多元价值。深化存量资产挖潜，拓展临时场景与长效运营结合的模式。针对地下封闭空间开展“一空间多场景”应用：非运营时段设置应急物资储备点，与政府应急管理部门合作获取补贴；节假日举办主题市集、艺术展览等活动，提升空间使用频次，实现闲置资源创收。在商业存量资产中引入“科技孵化+商业”模式，青岛TOD一号工程试点科技孵化园，配套会议室、路演厅等共享设施，通过租金优惠吸引科创企业入驻，同时获取产业服务收益。
定制化与城市升级业务方面：拓展服务边界。强化客研驱动的定制化服务能力，针对不同客群提供专属解决方案：为老年客群增加适老化设计，例如防滑地面、紧急呼叫系统等；为创业团队提供“办公+居住”复合户型；为高端客群配置私属电梯、智能安防系统等，实现定制化项目溢价。依托TOD开发优势参与城市升级，对既有大型商业综合体与地铁站新增地下连通道，提升交通接驳效率；在TOD项目探索“低空通勤+住宅”模式，配套楼顶停机坪、无人驾驶车辆集散点，解决近郊与市区通勤距离问题，打造差异化低密住宅产品。通过主营业务的经验技术积累，打造专业化团队对外提供定制服务，如借用国棉六厂商业运营经验，组建文保运营方面的专业团队对外输出，或者组建验房师团队等。

   盘活闲置资产，单纯以传统租赁方式出租，可能面临租客难寻、租金收益不稳定等问题。以国棉六厂为例，参照忻州古城运营模式，完善全产业链招商，打造“一店一品”，避免盲目跟风。同时，可以考虑将其转化为员工创业试验田，公司提供各类资源，员工通过“揭榜挂帅”主导运营，成为“小微店主”，引导具有创新精神和创业意愿的员工主动转型，为员工提供更大的发展空间，创业初期可与公司签订业绩责任书，超额业绩归员工个人所有，待运营成熟后，员工可选择脱离公司独立运营。

   置业党委自成立以来，经过组织设置优化、制度搭建等途径，党建工作实现规划化建设，并将于2026年进行换届选举。建议在规划化建设的基础上，总结提炼公司特色亮点，搭建党建品牌，并结合国棉六厂等现有资源打造展现TOD特色的党建活动阵地，助力推动公司开发建设

一是推动数字化覆盖到招商、资产运营、健康中心等核心业务场景，通过构建全流程数字化管理体系，提升业务运营效率与精细化管控水平，增强市场综合竞争优势。
二是打造一体化招商与租赁门户平台，充分利用地铁客流资源禀赋，借助线上线下联动传播模式，扩大公司在招商及租赁领域的品牌辐射范围，提升市场认知度与行业影响力。
三是推进业财一体化、银企直联等跨业务系统互联互通，构建全业务场景无纸化办公体系，实现数据实时共享与业务流程高效协同。
四是加速“业务 + AI”融合场景落地应用，重点围绕AI智能租售专员、智能客服等创新形态，以技术赋能驱动数智化转型进程，提升服务响应速度与客户体验质感。

2026年推广实践BIM设计标准化，2028年进行数字平台的搭建，并选定试点项目进行应用，结合试点项目应用情况全面推广。